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So vermeiden Unter­nehmer hohe Steuer­nach­zah­lungen

Nutzen Selbst­ständige ein Arbeits­zimmer im Eigenheim nur beruflich, gilt es als Betriebs­ver­mögen. Bei Verkauf oder Betriebs­aufgabe drohen hohe Steuern auf die Entnahme, falls die Immobilie an Wert zugelegt hat.

Text: Midia Nuri


Betrieblich genutzte Räume in Privat­woh­nungen haben es steuerlich betrachtet in sich. Oft kommt es wegen Arbeits­zimmer & Co. zum Streit mit dem Fiskus. Jahre hat es gedauert, bis klar war: Anteilige Nutzung und damit der Abzug von Betriebs­aus­gaben für ein nur teilweise betrieblich genutztes Arbeits­zimmer sind nicht drin. Dafür dürfen auch Selbst­ständige mit eigenen Betriebs­räumen die Kosten für ein häusliches Arbeits­zimmer steuerlich geltend machen. Kürzlich ging abermals eine Ausein­an­der­setzung vor dem Finanz­ge­richt Köln gut für den Steuer­zahler aus. Zwar betraf der Fall eine Arbeit­neh­merin und auch nur die Frage möglicher Speku­la­ti­ons­er­träge – also als Einkünfte aus Kapital­ver­mögen. Unter­nehmer mit Arbeits­zimmer in ihrem Eigenheim sollten das Urteil aber als willkommene Erinnerung aufnehmen, mal ihren Steuer­be­rater auf die Angele­genheit anzusprechen. Denn steuerlich gibt es für sie hier zusätzlich einige böse Fallen zu umrunden – wenn auch nicht die Kapital­ertrag­steuer.

Spekulations­gewinne fallen in der Regel nicht an

Erst die gute Nachricht – für Arbeit­nehmer wie Selbst­ständige: Zumindest Steuern auf Kapital­erträge fallen beim Verkauf einer selbst bewohnten Eigen­tums­wohnung nicht an, selbst wenn für das Arbeits­zimmer in den Vorjahren Werbungs­kosten in Höhe von 1.250 Euro angesetzt worden waren und das Eigenheim innerhalb der zehnjäh­rigen Speku­la­ti­ons­frist veräußert wird. Dieses Urteil fällten die Kölner Finanz­richter. Das häusliche Arbeits­zimmer sei in den privaten Wohnbe­reich integriert und kein selbst­stän­diges Wirtschaftsgut, befanden die Richter. Außerdem stehe eine Besteuerung „auch im Wertungs­wi­der­spruch zum generellen Abzugs­verbot von Kosten für häusliche Arbeits­zimmer in § 4 Abs. 5 Nr. 6b Satz 1“. Übrigens ist die von den Kölner Finanz­richtern nun festge­legte Vorgabe nicht neu, aber offenbar wenig bekannt. Sie steht in Textziffer 39 eines BMF-Schreibens aus dem Jahr 2000.

Massive Belas­tungen drohen durch Einkom­men­steuer

Nun die schlechte Nachricht für alle Selbst­stän­digen mit betrieblich genutzten Räumen im Eigenheim: Für sie liegt in der Einkom­men­steuer eine Kosten­falle, die meist völlig unerwartet zuschnappt. Machen Selbst­ständige nämlich Betriebs­aus­gaben für ein häusliches Arbeits­zimmer, einen Lager- oder Archivraum oder sonstige Geschäfts­räume im Eigenheim geltend, müssen sie bedenken, dass solche Räume durch die ausschließlich betrieb­liche Nutzung automa­tisch zum Betriebs­ver­mögen werden. Auch wenn also steuerlich über Jahre hinweg alles glatt geht, das Finanzamt die Abzüge durch­winkt und Unter­nehmer sich über eine hübsche Steuer­ersparnis freuen: Wird die selbst­ständige Tätigkeit einge­stellt oder das Eigenheim verkauft, besteuert der Fiskus den Wertzu­wachs der betrieblich genutzten Räumlich­keiten zum vollen Einkom­men­steu­ersatz.

Beim Immobi­li­en­verkauf macht der Betrieb einen Gewinn

Dem Finanzamt dürfte diese Einnah­me­quelle kaum entgehen. Berück­sichtigt ein Selbst­stän­diger in seiner steuer­lichen Gewinn­ermittlung eine Abschreibung für betrieb­liche Räume in seinem privaten Eigenheim als Betriebs­aus­gaben, ist der Fiskus spätestens damit über mögli­cher­weise dem Betriebs­ver­mögen zuzurech­nende Räumlich­keiten infor­miert. Die entspre­chende Zuordnung passiert automa­tisch bei Aufgabe oder Veräu­ßerung des Betriebs oder wenn Unter­nehmer ihre Immobilie verkaufen – zumeist völlig überra­schend. Gerade in Zeiten wachsender Immobilien- und Grund­stücks­preise steigt die Gefahr für solche teuren Überra­schungen sogar noch.

In Boomre­gionen sind Arbeits­zimmer steuerlich Spreng­stoff

Ein betrieblich genutzter Raum im Haushalt des Selbst­stän­digen zählt nur dann nicht zum Betriebs­ver­mögen, wenn der Marktwert der betrieblich genutzten Fläche maximal 20 Prozent des Gesamt­werts der Immobilie ausmacht und höchstens 20.500 Euro beträgt. Das Problem: Beim Ermitteln des Höchst­werts von 20.500 Euro gilt nicht nur der auf die betrieb­lichen Räume entfal­lende Wert für das Gebäude, sondern auch der anteilige Wert am Grund und Boden (§ 8 EStDV). Der zur Besteuerung angesetzte betrieb­liche Gewinn errechnet sich also auch aus dem Wertzu­wachs der Immobilie. Der mag zwar nicht exorbitant sein, ist aber vielerorts über die Jahre und Jahrzehnte hinweg üppig. Wer mehr als 20 Prozent Wohnfläche betrieblich nutzt und dazu noch in einer Boomregion wie München, Hamburg oder Berlin wohnt, für den wird die Besteuerung des Wertzu­wachses auf einen Schlag schmerzhaft teuer. Und nicht nur Boomre­gionen sind riskant. Da dem Finanzamt die reale Jahres­rendite nach Inflation total egal ist, wird es mit der Zeit auch in wirtschaftlich weniger explo­siven Stand­orten wie Würzburg, Nürnberg oder Leipzig steuerlich teuer. Der Wertzu­wachs erhöht dann die stillen Reserven des Unter­nehmens – mit etwas Pech oder je nach Sicht­weise auch Glück um einige Zigtausend Euro.

Mit dem Steuer­be­rater verschiedene Szenarien durch­gehen

Unter­nehmer mit Arbeits­zimmer im Eigenheim sollten deshalb mit dem Steuer­be­rater verschiedene Szenarien durch­spielen bezie­hungs­weise um sinnvolle Gestal­tungs­tipps bitten – und spätestens vor dem Verkauf des Eigen­heims oder der Betriebs­aufgabe mögliche Auswege aus der Steuer­falle suchen. Mit etwas Vorlauf lässt sich selbst bei ungüns­tiger Gestaltung steuerlich oft noch etwas retten. So lässt sich die Zuordnung zum notwen­digen Betriebs­ver­mögen aufheben, indem Unter­nehmer ihr Arbeits­zimmer gezielt privat mit nutzen. Private Mitnutzung schließt den Betriebs­aus­ga­ben­ansatz als Arbeits­zimmer aus, urteilte der Bundes­fi­nanzhof vor ein paar Jahren. Unter­nehmer sollten ihren Steuer­be­rater fragen – der Verlust des Steuer­vor­teils könnte sich mit Blick auf die Versteuerung eines hohen Wertzu­wachses lohnen.

Vielleicht ist es sinnvoller, kein Arbeits­zimmer anzusetzen

Ist nur ein Ehegatte Eigen­tümer der privaten Räume, sollte der Verweis auf ein Urteil des Bundes­fi­nanzhofs helfen. Im Fall eines Ehepaares, das je 50 Prozent des Eigen­heims besaß, legten die obersten Finanz­richter fest, dass die Entnahme betrieblich genutzter Räume den Gewinn des „Unter­neh­mer­ehe­gatten“ nur entspre­chend seinem Mitei­gen­tums­anteil erhöht – also um bis zu 50 Prozent der Wertstei­gerung. Den Mitei­gen­tums­anteil des Ehegatten wertete der BFH nicht als Betriebs­ver­mögen. Das gilt selbst dann, wenn der Selbst­ständige zuvor sämtliche Aufwen­dungen als Betriebs­aus­gaben angesetzt hatte, so die Richter. Ganz generell hilft steuerlich eben immer: gute Planung.


Bei Fragen sprechen Sie uns gerne an.


Quelle: www.trialog-unternehmerblog.de, Heraus­geber: DATEV eG, Nürnberg

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