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Haushaltsnahe Dienst­leis­tungen in der Betriebs­kos­ten­ab­rechnung

Die Betriebs­kos­ten­ab­rechnung des Vermieters ist immer wieder ein Streit­thema zwischen Mieter und Vermieter. Dieser Artikel gibt einen Überblick über die wichtigsten Streit­punkte im Zusam­menhang mit haushalts­nahen Dienst­leis­tungen.


Formelle Anfor­de­rungen

Der Bundes­ge­richtshof hat erst kürzlich mit Urteil vom 19.07.2017 entschieden, dass es für die formelle Ordnungs­ge­mäßheit einer Betriebs­kos­ten­ab­rechnung allein entscheidend ist, ob es die darin gemachten Angaben dem Mieter ermög­lichen, die zur Verteilung anste­henden Kosten­po­si­tionen zu erkennen und den auf ihn entfal­lenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechne­risch nachzu­prüfen. Er betonte, dass es nicht zu beanstanden sei, dass der Mieter blättern muss, um die auf ihn entfal­lenden Kosten­an­teile nachzu­voll­ziehen, die auf mehrere Seiten verteilt sind.

Nachvoll­zieh­barkeit und Prüffä­higkeit der Abrechnung für den Mieter

In einem weiteren Urteil hat der Bundes­ge­richtshof mit Beschluss vom 25.04.2017 entschieden, dass eine Betriebs­kos­ten­ab­rechnung nicht deshalb formell unwirksam ist, weil der Vermieter die getrennt nach Kosten­arten aufge­führten Kosten nur einzeln angegeben hat, ohne für jede Kostenart eine Summe zu bilden.

Das Gericht führte hierzu aus: „Maßgeblich für die formelle Ordnungs­ge­mäßheit einer Betriebs­kos­ten­ab­rechnung ist die Nachvoll­zieh­barkeit und Prüffä­higkeit für den Mieter. Notwendig, aber auch ausrei­chend ist es, dass der Mieter die ihm angelas­teten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, sodass die Einsicht­nahme in dafür vorhandene Belege nur noch zur Kontrolle und zur Besei­tigung von Zweifeln erfor­derlich ist. Hierzu genügt auch eine Auflistung der für die jeweilige Betriebs­kos­tenart angefal­lenen Einzel­be­träge.“

In einem weiteren Beschluss hat der Bundes­ge­richtshof am 24.01.2017 entschieden, dass es für die Diffe­ren­zierung der Kosten­po­si­tionen in der Betriebs­kos­ten­ab­rechnung notwendig und ausrei­chend ist, die Kosten nach den Ziffern des Betriebs­kos­ten­ka­talogs aus der Betriebs­kos­ten­ver­ordnung aufzu­schlüsseln. Im Hinblick auf die Diffe­ren­zierung der Abrechnung nach einzelnen Kosten­po­si­tionen ist die Nachvoll­zieh­barkeit grund­sätzlich gewähr­leistet, wenn der Vermieter eine Aufschlüs­selung vornimmt, die den einzelnen Ziffern des Betriebs­kos­ten­ka­talogs in § 2 der Betriebs­kos­ten­ver­ordnung entspricht. Eine weitere Aufschlüs­selung nach einzelnen Positionen innerhalb einer Ziffer ist dann nicht erfor­derlich.

Vermieter muss haushaltsnahe Dienst­leis­tungen aufschlüsseln

Mieter einer Wohnung können innerhalb ihrer Steuer­erklärung eine Steuer­ermä­ßigung in Höhe von 20 % der Lohnkosten beanspruchen, wenn die von ihnen zu zahlenden Neben­kosten Beträge umfassen, die für ein haushalts­nahes Beschäf­ti­gungs­ver­hältnis, für haushaltsnahe Dienst­leis­tungen oder für handwerk­liche Tätig­keiten geschuldet werden und der Anteil an den vom Vermieter gezahlten Aufwen­dungen entweder aus der Jahres­ab­rechnung hervorgeht oder durch eine Beschei­nigung des Vermieters oder seines Verwalters nachge­wiesen wird.

Zu den relevanten Kosten zählen beispiels­weise Wartungs- und Reini­gungs­kosten für Heizan­lagen, Warmwas­ser­geräte und Aufzüge, Schorn­stein­fe­ger­ge­bühren sowie die Kosten der Inanspruch­nahme von Hausmeis­ter­ar­beiten.

In einem aktuellen Urteil vom 18.10.2017 hat das Landge­richt Berlin in diesem Zusam­menhang entschieden, dass der Vermieter dem Mieter ermög­lichen muss, die Steuer­ermä­ßigung tatsächlich zu erlangen. Hierfür muss der Vermieter keine Steuer­be­schei­nigung erstellen oder einzelne Betriebs­kos­ten­arten ausdrücklich als „Aufwände für haushaltsnahe Dienst­leis­tungen“ einordnen und bezeichnen. Er muss jedoch die Betriebs­kos­ten­ab­rechnung so gestalten, dass der Mieter die Möglichkeit erhält, selbst anhand der Betriebs­kos­ten­ab­rechnung zu ermitteln, welche Dienst­leis­tungen erbracht und welche Beträge dafür aufge­wendet worden sind. Hierfür muss der Vermieter Pauschal­rech­nungen aufschlüsseln und den Anteil der Dienst­leis­tungen ausweisen.

Eine Klausel im Mietvertrag, nach der der Vermieter keinen Nachweis über haushaltsnahe Dienst­leis­tungen schuldet, benach­teiligt den Mieter unange­messen und ist daher unwirksam.

Beschei­nigung liegt im Zeitpunkt der Erstellung der Steuer­erklärung nicht vor

Ein häufiges Dilemma ist, dass im Zeitpunkt der Erstellung der Steuer­erklärung der Beleg (z. B. Betriebs­kos­ten­ab­rechnung, Neben­kos­ten­ab­rechnung, Verwal­ter­ab­rechnung, WEG-Abrechnung) noch nicht vorliegt und wahrscheinlich erst viel später erstellt wird. Mieter und Wohnungs­ei­gen­tümer, die ihre Neben­kos­ten­ab­rechnung oder Betriebs­kos­ten­ab­rechnung bei der Anfer­tigung ihrer Steuer­erklärung noch nicht erhalten haben, können in diesem Fall die abzieh­baren Beträge der Neben­kos­ten­ab­rechnung oder Betriebs­kos­ten­ab­rechnung des Vorjahres angeben, die sie im Veran­la­gungsjahr erhalten haben.


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