Fachartikel & News

Die Mietpreis­bremse

Am 1. Juni 2015 ist die Mietpreis­bremse in Kraft getreten. Durch sie sollte die Steigerung der Miethöhe bei Neuver­mie­tungen in Gegenden mit einem „angespannten Wohnungs­markt“ begrenzt werden.


Die Mietpreis­bremse sollte einen gerechten Ausgleich zwischen den Inter­essen von Vermietern und Mietern schaffen und verhindern, dass die Mieten von Wohnungen über ein gewisses Maß hinaus ansteigen. Nach rund zweieinhalb Jahren Erfahrung mit der Mietpreis­bremse ist es Zeit, einen Rückblick zu wagen.

Regelungen der Mietpreis­bremse

In bestehenden Mietver­hält­nissen kann der Vermieter die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent erhöhen (Kappungs­grenze). Zusätzlich konnten die Bundes­länder bereits seit dem 1. Mai 2013 für Gebiete mit angespanntem Wohnungs­markt die Kappungs­grenze für Mieterhö­hungen von 20 Prozent auf 15 Prozent absenken. Diese Kappungs­grenze gilt ausschließlich für bestehende Mietver­träge.

Kern der Mietpreis­bremse ist, dass bei der Wieder­ver­mietung von Bestands­woh­nungen die zulässige Miete in Gebieten mit angespanntem Wohnungs­markt höchstens auf das Niveau der ortsüb­lichen Vergleichs­miete zuzüglich 10 Prozent angehoben werden darf. Von der Mietpreis­bremse sind Neubauten ausge­nommen. Ausge­nommen ist außerdem die erste Vermietung nach einer umfas­senden Moder­ni­sierung.

Umsetzung ist Länder­sache

Die Länder wurden ermächtigt, für höchstens fünf Jahre die Gebiete mit ange-spanntem Wohnungs­markt auszu­weisen. Viele Länder haben von dieser Möglichkeit inzwi­schen Gebrauch gemacht und Gebiete definiert, die der Mietpreis­bremse unter­worfen sind.

Die Mietpreis­bremse gilt seit 2015 in Baden-Württemberg, Bayern, Berlin, Bremen, Hamburg, Hessen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz und Schleswig-Holstein.In Brandenburg, Nieder­sachsen und Thüringen wurde sie 2016 einge­führt.

Am 26. Januar 2017 hat der Landtag die Landes­re­gierung in Mecklenburg-Vorpommern aufge­fordert, auf Anfrage der betrof­fenen Kommunen die Mietpreis­bremse durch Rechts­ver­ordnung zeitnah einzu­führen.

Im Saarland sowie in Sachsen-Anhalt wird die Einführung der Mietpreis­bremse noch geprüft. In Sachsen wird davon ausge­gangen, dass in keiner sächsi­schen Gemeinde der Wohnungs­markt angespannt ist.

Entschei­dungen zur Mietpreis­bremse

Die 67. Zivil­kammer des Landge­richts Berlin erklärte die Mietpreis­bremse für verfas­sungs­widrig. In einem Hinweis­be­schluss vom 14. September 2017 vertraten die Berliner Richter die Auffassung, die Mietpreis­bremse verstoße gegen den Gleich­heits­grundsatz.

Auch das AG München und das Amtsge­richt Hamburg-Altona hatten die Miet-preis­bremse für unwirksam angesehen. Die Amtsge­richte erklärten aller­dings die Landes­ver­ord­nungen, mit denen die von der Mietpreis­bremse konkret erfassten Gebiete festgelegt werden, mangels ordnungs­ge­mäßer Begründung für unwirksam.

Die Richter der 65. Zivil­kammer hatten im Urteil vom 29. März 2017 ausge­führt, dass gegen die Verfas­sungs­mä­ßigkeit der Regelung zur Mietpreis­bremse keine Bedenken bestünden.

Bestel­ler­prinzip im Makler­recht

Mit dem gleich­zeitig allgemein geltenden Prinzip „Wer bestellt, der bezahlt“ sollte sicher­ge­stellt werden, dass derjenige, der den Makler beauf­tragt und in dessen Interesse der Makler überwiegend tätig wird, ihn auch bezahlt.

Um eine Umgehung des Bestel­ler­prinzips zu vermeiden, müssen Verträge über die Wohnungs­ver­mittlung künftig in Textform (z. B. per E-Mail) geschlossen werden. Eine von diesem Prinzip abwei­chende Verein­barung ist unwirksam und bußgeld­be­wehrt.

Beim Kauf und Verkauf eines Objekts gilt das Bestel­ler­prinzip im Übrigen nicht.

Am 21. Juli 2016 hat das Bundes­ver­fas­sungs­ge­richt die Änderungen bei den Makler­pro­vi­sionen für Mietwoh­nungen bestätigt.

Fazit

Es bleibt spannend zu beobachten, wie sich die Recht­spre­chung weiter­ent­wi­ckelt. Es ist zu erwarten, dass sich andere Gerichte der 67. Zivil­kammer des Landge­richts Berlin anschließen und in einem Urteil die Mietpreis­bremse als verfas­sungs­widrig betrachten.


Bei Fragen sprechen Sie uns gerne an.

This is a unique website which will require a more modern browser to work! Please upgrade today!