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Auslands­im­mo­bilien – schöne Aussicht ohne Reue

Finca in Spanien, Ferienhaus in Holland, Schloss in Öster­reich: Immobilien­eigentum im Ausland hat durchaus seinen Charme. Wer sich diesen Traum erfüllt, sollte aber möglichst mit dem Erwerb wasser­dichte erb- und steuer­recht­liche Regelungen treffen.

Text: Eva-Maria Neuthinger


Blick in den Park, direkt am Meer, moder­ni­sierter Altbau, guter Preis: Da musste Heiner Schneider einfach zugreifen. Der Unter­nehmer aus dem Münsterland, der natürlich anders heißt, kaufte das Haus kurz entschlossen und verbringt jetzt zwei Monate im Jahr mit der Familie in seinem eigenen kleinen Paradies in Spanien. Das Geld für die Inves­tition war da, und auf dem Konto brächte es momentan sowieso nur Zinsen im Promil­le­be­reich. Über die recht­lichen und steuer­lichen Modali­täten beim Erwerb infor­mierte Schneider sich, damit alles seine Richtigkeit hat. Mit weiteren Details wollte er sich nicht abgeben, schließlich ist eine Immobilie doch eine Immobilie, ob hierzu­lande oder im EU-Ausland – dachte er zumindest.

Der Firmenchef ist keine Ausnahme. Eine Million Bundes­bürger hat eine Immobilie im Ausland, doch kaum einer kennt den für ihn geltenden regio­nalen und inter­na­tio­nalen Rechts­rahmen. Proble­ma­tisch ist das im Erb- und Schen­kungsfall. Oft stellt sich die Frage, welches Recht und – noch wichtiger – Steuer­recht anzuwenden ist.

An Erbrechts­planung denken

„Eigen­tümer bewegen sich auf vermintem Gelände“, meint Hans Rudolf Hammann, Mitglied des Geschäfts­füh­renden Ausschusses der Arbeits­ge­mein­schaft Erbrecht des Deutschen Anwalt­vereins. „Die Zusam­men­hänge sind in aller Regel so komplex, dass unbedingt Experten aus den jewei­ligen Ländern einge­schaltet werden sollten.“ Statt ein Thema durch die deutsche Brille zu sehen, müssen Landes­ge­setze beachtet werden. Existiert etwa hierzu­lande ein gemein­schaft­liches Testament, muss es anderswo nicht anerkannt werden. Sorgfältige Erbrechts­planung ist bei Immobilien im Ausland deshalb das A und O, um spätere Probleme zu vermeiden.

Laut EU-Erbrechts­ver­ordnung gelten die Regeln des Staates, in dem der Verstorbene den letzten gewöhn­lichen Aufent­haltsort hatte, aber das ist schwammig. „Es gibt einen Krite­ri­en­ka­talog, nach dem dieser zu bestimmen ist“, sagt Hammann. „Er ist aber nicht lückenlos.“ So kann der Wohnsitz ein Indiz sein, muss es aber nicht. Der gewöhn­liche Aufent­haltsort liegt dort, wo der Verstorbene seinen Lebens­mit­tel­punkt hatte, Konten führte, Freunde und Familie leben. Dies prüfen die Behörden. Auf der sicheren Seite sind nur Immobi­li­en­ei­gen­tümer, die im Testament festlegen, welches Recht gelten soll. Im Fachjargon heißt das „Rechtswahl“. Der letzte Wille kann den Passus „Ich wähle deutsches Recht“ enthalten. Besser wäre, die Aussage mithilfe erfah­rener Experten wasser­dicht zu machen. „Wir empfehlen, nicht davon auszu­gehen, im Alleingang seinen Nachlass rechtlich und steuerlich regeln zu können“, warnt Hammann. „Die Gefahren lauern unter der Oberfläche.“

Keine Behör­den­gänge vergessen

Wie gravierend Nachläs­sig­keiten bei der Regelung des Ausland­serbes sein können, zeigt folgender Fall: Ein kinder­loses Ehepaar wollte Freunden eine Immobilie in Spanien hinter­lassen. So stand es im Testament. Erst starb die Frau. Ihr Mann vergaß, ihren Anteil im spani­schen Grundbuch auf sich umschreiben zu lassen. Als er starb, brauchten die Freunde für die Vermö­gens­über­tragung viele Dokumente und Nachweise. Es begann damit, dass das Testament übersetzt und die Echtheit mit einer Apostille bestätigt werden musste, einer Beglau­bigung im inter­na­tio­nalen Urkun­den­verkehr. „Diese wird regel­mäßig von auslän­di­schen Behörden angefordert, was Verwal­tungs­aufwand und damit zusätz­liche Kosten bedeutet“, so Hammann. Benötigt wurden zudem eine inter­na­tionale Sterbe­ur­kunde, der Kaufvertrag sowie diverse Bank- und Steuer­be­schei­ni­gungen. „Der Verstorbene hätte den Erben einen großen Gefallen damit getan, nach dem Tod seiner Frau im Grundbuch in Spanien sein Allein­ei­gentum direkt eintragen zu lassen“, sagt Hammann. „Das wäre mit weniger Aufwand verbunden gewesen, schon weil es für seine Erben ungleich schwie­riger war, die notwen­digen Unter­lagen wie den Kaufvertrag beizu­bringen.“

Wichtig ist auch, die steuer­lichen Folgen des Immobi­li­en­kaufs im Ausland zu beachten. „In vielen Staaten unter­liegen Immobilien der Erbschaft­steu­er­pflicht des Landes, in dem sie sich befinden“, warnt Volker Kaiser, Vizeprä­sident der Bundes­steu­er­be­ra­ter­kammer. „Deshalb werden Auslands­im­mo­bilien im Ausland auch entspre­chend berück­sichtigt.“ Gleich­zeitig greift der deutsche Fiskus zu, wenn sich der Verstorbene oder der Erbe gewöhnlich in Deutschland aufhielt oder aufhält. „Daher kommt es nicht selten dazu, dass sowohl Deutschland als auch der Belegen­heits­staat der Immobilie die Erbschaft­steuer für ein und dieselbe Immobilie einfordern.“ Nur mit Dänemark, Frank­reich, Griechenland, Schweden, der Schweiz und den USA bestehen Doppel­be­steue­rungs­ab­kommen. Anderswo drohen hohe Steuer­zah­lungen.

Ingo Kleutgens, Vizeprä­sident der Steuer­be­ra­ter­kammer Hessen, betont: „Aus steuer­licher Sicht gilt es, bereits beim Erwerb einer Immobilie etwaige Konse­quenzen des Erbfalls unter Betrachtung steuer­licher Regelungen poten­zi­eller Belegen­heits­staaten der Immobilie – auch im Zusam­menhang mit Doppel­be­steue­rungs­ab­kommen auf dem Gebiet der Nachlass-, Erbschaft- und Schen­kungsteuern – zu überprüfen und einer verglei­chenden Beurteilung zu unter­zu­ziehen.“ Dazu zählt die Frage nach Freibe­trägen, Vorteilen von Doppel­be­steue­rungs­ab­kommen oder spezi­fi­schen Vorbe­rei­tungen, die, um die Steuer­be­lastung zu mindern, auf die Gegeben­heiten des Landes zugeschnitten sein müssen, in dem sich die Immobilie befindet.

Doppel­be­steuerung vermeiden

Wer sich nicht beraten lässt, riskiert absurde Konstel­la­tionen. Was etwa passiert, falls der Ferienhaus-Eigen­tümer als Rentner die Zelte in Deutschland abbricht, um den Lebens­abend in Andalusien zu verbringen? Bleiben die Erben in Deutschland, unter­liegt das Vermögen, das sie erhalten, der deutschen wie der spani­schen Erbschaft­steuer. Unter­nehmer Schneider sollte also mit dem Steuer­be­rater klären, wie sich die Erbschaft­steu­erlast für seine Erben minimieren lässt, falls er sich wie geplant im wohlver­dienten Ruhestand endgültig nach Spanien absetzt – sonst akzep­tiert er durch Untätigkeit, dass hohe und eventuell doppelte Steuer­for­de­rungen entstehen.

Steuer­fallen

Bei Erbschaft und Schenkung immer Steuer­be­rater und Anwalt einschalten

Das deutsche Steuer­recht macht keinen großen Unter­schied zwischen Erben und Schenken. Im Ausland kann das ganz anders aussehen, hier sind je nach Region mögli­cher­weise überra­schende Details mit dem Steuer­be­rater zu klären, wie das Beispiel Spanien zeigt:

WERTZUWACHSSTEUER: Will der Unter­nehmer seinem Nachwuchs frühzeitig eine Immobilie übertragen, kommt die sogenannte Wertzu­wachs­steuer ins Spiel. Die spani­schen Kommunen wollen quasi an der „stillen Reserve“ von Haus oder Wohnung teilhaben. Die Abgabe wird bei Verkauf, Verschenken und Vererben fällig.

EINKOMMENSTEUER: Der Eigen­tümer zahlt zusätzlich Einkom­men­steuer, falls er das Haus vererbt oder verschenkt. In Deutschland gibt es das nicht. Hier kann nur Speku­la­ti­ons­steuer anfallen.

BERECHNUNG: Wie viel der spanische Staat am Ende kassiert, hängt von der Region ab. Weil es kein Doppel­be­steue­rungs­ab­kommen zwischen Deutschland und Spanien gibt, kann es zu einer Steuer­be­lastung in beiden Ländern kommen.


Bei Fragen sprechen Sie uns gerne an.


Quelle: TRIALOG, Das Unter­neh­mer­ma­gazin Ihrer Berater und der DATEV, Heraus­geber: DATEV eG, Nürnberg, Ausgabe 04/2016

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