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Ferien­woh­nungen aus steuer­licher Sicht

Die Vermietung von Immobilien ist steuerlich attraktiv. Geringe Zinsen und der Mangel an Anlage­al­ter­na­tiven haben zu einem Immobi­li­enboom geführt. Gerade Ferien­woh­nungen können dabei inter­essant sein. Die Vermietung einer Ferien­wohnung funktio­niert aus steuer­lichem Blick­winkel ähnlich wie eine dauer­hafte Vermietung an feste Mieter. Es bestehen jedoch auch wichtige Unter­schiede, die einer genauen Betrachtung bedürfen.


Einkunfts­er­zie­lungs­ab­sicht

Wesent­liche Voraus­setzung für die steuer­liche Anerkennung einer Ferien­wohnung ist der Einkunfts­er­zie­lungs­ab­sicht. Diese liegt immer dann vor, wenn nachge­wiesen werden kann, dass die Ferien­wohnung nicht selbst genutzt wird. Dieser Nachweis kann z. B. derart erfolgen, dass die Vermietung durch einen Vermittler erfolgt und die Selbst­nutzung vertraglich ausge­schlossen ist.

Folge der Annahme der Einkunfts­er­zie­lungs­ab­sicht ist, dass die Werbungs­kosten voll abgezogen werden können und Verluste anerkannt werden. Andern­falls spricht das Finanzamt von steuer­licher Liebha­berei. Vorsicht ist auch dann geboten, wenn die ortsüb­lichen Vermie­tungs­zeiten um mindestens 25 % unter­schritten werden.

Selbst­nutzung nicht auszu­schließen

Ist die Selbst­nutzung nicht auszu­schließen, liegt grund­sätzlich keine Einkunfts­er­zie­lungs­ab­sicht vor. Dies ist z. B. der Fall, wenn die Vermietung nicht durch­gehend oder in Eigen­regie erfolgte. Auch die zuvor beschriebene Unter­schreitung der ortsüb­lichen Vermie­tungszeit oder eine zeitnahe Veräu­ßerung (innerhalb von 5 Jahren) führen zu dieser Folge. Es ist dann zu prüfen, ob eine Einkunfts­er­zie­lungs­ab­sicht vorliegt.

Diese Prüfung macht eine sogenannte Total­über­schuss­pro­gnose notwendig. Hierdurch kann der Nachweis geführt werden, dass eine Einkunfts­er­zie­lungs­ab­sicht vorliegt. Die Einkunfts­er­zie­lungs­ab­sicht liegt vor, wenn über einen Zeitraum von 30 Jahren – beginnend ab Bau bzw. Kauf – ein sogenannter Total­über­schuss erzielt wird. Dabei werden die Einnahmen und Ausgaben geschätzt. Wird kein Total­über­schuss erzielt, werden die Verluste nicht anerkannt.

Bei teilweiser Selbst­nutzung ist der Abzug der Werbungs­kosten vollständig möglich, wenn die Kosten nur mit der Vermietung zusam­men­hängen. Dies gilt für die Endrei­nigung nach erfolgter Vermietung, Vermie­tungs­pro­vi­sionen oder Inserate. Alle weiteren Kosten wie Schuld­zinsen oder Abschrei­bungen sind aufzu­teilen und nur bezogen auf die Vermie­tungstage abziehbar.

Ausschließ­liche Selbst­nutzung

Wird die Ferien­im­mo­bilie ausschließlich selbst genutzt, werden keine Einkünfte erzielt und eine steuer­liche Berück­sich­tigung der Aufwen­dungen ist nicht zulässig.

Ferien­wohnung als Gewer­be­be­trieb

In Ausnah­me­fällen kann die Vermietung der Ferien­wohnung als Gewer­be­be­trieb einge­stuft werden. Dieses Risiko besteht beispiels­weise, wenn Sie umfang­reiche Zusatz­dienst­leis­tungen für Ihre Mieter anbieten. Es muss dann z. B. eine Vergleich­barkeit mit einem Hotel möglich sein. Hinzu kommen muss, dass die Ferien­wohnung in einem reinen Ferien­gebiet liegt und mit anderen Ferien­woh­nungen eine einheit­liche Wohnanlage bildet. In diesem Fall fällt neben der Einkom­men­steuer unter Umständen eine Gewer­be­steuer auf den Gewinn an.

Umsatz­steuer

Die Vermietung einer Ferien­im­mo­bilie führt dazu, dass der Vermieter umsatz­steu­er­rechtlich Unter­nehmer wird.

Ausrei­chend ist hier eine Einnah­me­er­zie­lungs­ab­sicht. Es ist nicht relevant, ob es sich nur um eine gelegent­liche Vermietung handelt oder eine Einkünfte- bzw. Gewinn­erzie­lungs­ab­sicht vorliegt. Das Umsatz­steu­er­recht kennt den Begriff der Liebha­berei nicht.


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