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Die verbil­ligte Vermietung einer Wohnung

Die Einkünfte aus der Vermietung einer Wohnung unter­liegen der Einkommen­steuer. Bei der Ermittlung der Einkünfte aus der Vermietung können die Kosten, die mit der Vermietung im Zusam­menhang stehen, als Werbungs­kosten abgezogen werden.


Besonder­heiten gelten in Fällen einer verbil­ligten Überlassung einer Wohnung unter Angehö­rigen im Rahmen eines Angehö­ri­gen­miet­ver­hält­nisses sowie in Fällen der unent­gelt­lichen oder verbil­ligten Überlassung einer Wohnung an Arbeit­nehmer im Rahmen von Dienst­ver­hält­nissen zu beachten.

Diese Werbungs­kosten können ab dem Veran­la­gungsjahr 2012 vollständig berück­sichtigt werden, wenn der Mietzins gemäß mindestens 66 % der ortsüb­lichen Miete beträgt. Liegt der Mietzins jedoch unter 66 % der ortsüb­lichen Miete, sind die Werbungs­kosten in einen entgelt­lichen und einen unent­gelt­lichen Teil aufzu­teilen. Mithin ist nur ein Teil der Kosten abzugsfähig.Die Oberfi­nanz­di­rektion (OFD) Frankfurt hat ihre Finanz­ämter mit Verfügung vom 22.1.2015 angewiesen, wie die ortsüb­liche Vergleichs­miete zu ermitteln ist.

Wirksamer Mietvertrag

Grund­sätz­liche Voraus­setzung für die Anerkennung von Mietver­hält­nissen unter nahen Angehö­rigen ist, dass der Mietvertrag zivil­rechtlich wirksam geschlossen worden ist und tatsächlich wie vereinbart durch­ge­führt wird; dabei müssen Vertrags­inhalt und Durch­führung dem zwischen Fremden Üblichen entsprechen (Fremd­ver­gleich).

Für die Ermittlung der maßgeb­lichen Miete ist von ortsüb­lichen Markt­mieten für Wohnungen vergleich­barer Art, Lage und Ausstattung auszu­gehen. Die ortsüb­liche Markt­miete umfasst die ortsüb­liche Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebs­kos­ten­ver­ordnung umlage­fä­higen Kosten. Hierzu zählen insbe­sondere die Grund­steuer, die Kosten für Wasser und Abwasser, Heizung, Straßen­rei­nigung und Müllabfuhr, Beleuchtung, Garten­pflege, Schorn­stein­rei­nigung, Sach- und Haftpflicht­ver­si­cherung und für den Hauswart. Im Ergebnis wird die ortsüb­liche Warmmiete mit der tatsächlich gezahlten Warmmiete verglichen.

Ermittlung der ortsüb­lichen Kaltmiete

Für die Ermittlung der ortsüb­lichen Kaltmiete schreibt die OFD ihren Finanz­ämtern ein abgestuftes Verfahren mit sieben Prüfungs­stufen vor:

Stufe 1: zuvor verein­barter Mietpreis
In einem ersten Schritt kann der zuvor verein­barte Mietpreis als ortsüb­liche Kaltmiete zugrunde gelegt werden.

Stufe 2: Mietspiegel der Städte und Gemeinden
Fehlt eine vorher­ge­hende Überlassung der Wohnung, ist die ortsüb­liche Miete grund­sätzlich auf Grundlage der örtlichen Mietspiegel zu ermitteln. Enthält dieser Mietspiegel Rahmen­werte, ist jeder der Mietwerte als ortsüblich anzusehen, den der Mietspiegel innerhalb der Spanne zwischen mehreren Mietwerten für vergleichbare Wohnungen ausweist.

Stufe 3: Mietwert­kal­ku­la­toren
Existieren für die betroffene Kommune keine Mietspiegel, sollen die Finanz­ämter zur Ermittlung eines Orien­tie­rungs­wertes auf verwal­tungs­eigene Mietwert­kal­ku­la­toren zurück­greifen (in Hessen: Mietwert­kal­ku­lator der hessi­schen Ämter für Boden­ma­nagement und Geoin­for­mation, kurz „Mika“).

Stufe 4: Inter­net­re­cherche
Als 4. Stufe hat die OFD vorge­sehen, dass sowohl in den Fällen, in denen eine vergleichbare Miete nicht ermittelt werden konnte, als auch in den Fällen, in denen die nach den vorste­henden Grund­sätzen ermit­telte vergleichbare Miete noch verifi­ziert werden soll, auf Inter­net­portale wie www.immoscout24.de zurück­ge­griffen werden soll.

Stufe 5: Hochrechnung veral­teter Mietpreis­spiegel
Wenn eine Ermittlung nach den Stufen 1–4 nicht möglich ist oder wenn die ermit­telten Werte verifi­ziert werden sollen, kann die Ermittlung der markt­üb­lichen Vergleichs­miete durch eine Hochrechnung eines veral­teten Mietpreis­spiegels anhand der durch­schnitt­lichen Mietstei­ge­rungen erfolgen.

Die Finanz­ämter hatten bis Mitte der neunzi­ger­jahre eigene Mietpreis­spiegel aufge­stellt. Die Mietpreis­spiegel können nach der Verfügung über Preis­in­dizes an die aktuelle Marktlage angepasst werden.

Stufe 6: bundes­durch­schnitt­liche Miete
Hilfs­weise kann eine Vergleichs­miete auch unter Rückgriff auf die bundes­durch­schnitt­liche Brutto­kalt­miete je qm für Wohnungen laut dem Mikro­zensus 2010 ermittelt werden. Diese Brutto­kalt­miete ist anhand des Preis­index für Mieten mit einer jährlichen Steigerung um 1,15 % für den jewei­ligen Veran­la­gungs­zeitraum fortzu­schreiben und zu regio­na­li­sieren

Stufe 7: Ermittlung mithilfe eines Bausach­ver­stän­digen
Greift keine der vorstehend darge­stellten Methoden, kommt ausnahms­weise eine Ermittlung der Miete durch Sachver­stän­di­gen­gut­achten in Betracht.


Bei Fragen sprechen Sie uns gerne an.

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