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Die Mietpreis­bremse und das Bestel­ler­prinzip

Das Gesetz zur Einführung einer Mietpreis­bremse und des Bestel­ler­prinzips für Makler­leis­tungen ist am 1.6.2015 in Kraft getreten. Damit gelten ab Juni zwei wichtige Änderungen, die Mieter und Vermieter kennen sollten.


Ziel der Mietpreis­bremse ist, dass die Mieten auch zukünftig bezahlbar bleiben. Das Bundes­mi­nis­terium für Justiz und Verbrau­cher­schutz hat festge­stellt, dass der Unter­schied zwischen den Bestands­mieten und den Preisen bei Wieder­ver­mie­tungen zuletzt beispiels­weise in Münster bei 30 %, in Hamburg und München bei 25 % und in Berlin bei 19 % lag. Zudem seien in Ballungs­ge­bieten oder Uni-Städten bezahlbare Wohnungen mittler­weile Mangelware. So stiegen die Mieten etwa in Regensburg um 33 % oder in Freiburg um 32 %.

Die Neure­ge­lungen sehen vor, dass bei der Wieder­ver­mietung von Bestands­woh­nungen die zulässige Miete in Gebieten mit angespanntem Wohnungs­markt höchstens auf das Niveau der ortsüb­lichen Vergleichs­miete zuzüglich 10 Prozent angehoben werden darf.

In welchen Gebieten ein angespannter Wohnungs­markt vorliegt, können die Länder für die Dauer von höchstens fünf Jahren festlegen. Für Neubauten gilt die Mietpreis­bremse nicht, um den Wohnungs­neubau nicht einzu­dämmen. Auch Neuver­träge nach einer umfas­senden Moder­ni­sierung sind ausge­nommen. Die verein­barte Miete ist insoweit unwirksam, als der zulässige Betrag überstiegen wird. Der Mieter muss also maximal nur 110 Prozent der ortsüb­lichen Miete zahlen. Zu viel gezahlte Miete kann der Mieter zurück­fordern.

Zur Ermittlung der ortsüb­lichen Vergleichs­miete können die örtlichen Mietspiegel heran­ge­zogen werden. Viele Großstädte haben sogenannte „quali­fi­zierte“ Mietspiegel, die nach wissen­schaft­lichen Grund­sätzen erstellt worden sind. In den meisten Gemeinden, in denen die Mietpreis­bremse gelten wird, wird es zumindest einfache Mietspiegel geben. Auch diese sind eine gute Grundlage zur Ermittlung der ortsüb­lichen Vergleichs­miete für die betref­fende Wohnung. Wo es keinen Mietspiegel gibt, können ggf. Vergleichs­miet­da­ten­banken von Vermieter- und Mieter­ver­bänden sowie vergleichbare statis­tische Erhebungen zur ortsüb­lichen Miete heran­ge­zogen werden.

Soweit für die Ermittlung der Vergleichs­miete maßgeb­liche Tatsachen dem Mieter nicht zugänglich sind, aber der Vermieter über diese Tatsachen unschwer Auskunft erteilen kann, hat der Mieter einen Auskunfts­an­spruch gegen den Vermieter, um die Zuläs­sigkeit der verein­barten Miete überprüfen zu können. Dies betrifft z. B. die Höhe der Vormiete.

Bestel­ler­prinzip für Makler­leis­tungen

Vielfach werden freie Mietob­jekte häufig nur über Wohnungs­makler angeboten. Wohnungs­su­chende haben oftmals keine realis­tische Chance auf eine Wohnung, wenn sie den Makler nicht bezahlen. Das allgemein geltende Prinzip „Wer bestellt, der bezahlt“ soll nun sicher­stellen, dass derjenige, der den Makler beauf­tragt und in dessen Interesse der Makler überwiegend tätig wird, ihn auch bezahlt. Um eine Umgehung des Bestel­ler­prinzips zu vermeiden, müssen Verträge über die Wohnungs­ver­mittlung künftig in Textform (z. B. per E-Mail) geschlossen werden. Eine von diesem Prinzip abwei­chende Verein­barung ist unwirksam und bußgeld­be­wehrt. Bei Kauf und Verkauf eines Objekts gilt das Bestel­ler­prinzip im Übrigen nicht.

Fazit

Die Motive zur Einführung der Mietpreis­bremse und des Bestel­ler­prinzips für Makler­leis­tungen sind nachvoll­ziehbar. Verbände und Immobi­li­en­wirt­schaft sehen jedoch einen massiven und unver­hält­nis­mä­ßigen Eingriff in das Grund­recht auf Eigentum und die Vertrags­freiheit. Vermutlich werden sich die Gerichte zeitnah mit dieser Proble­matik ausein­an­der­setzen müssen.


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