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Instand­hal­tungs- und Schadens­er­satz­pflichten der Wohnungs­ei­gen­tümer

Ein häufiger Streit­punkt zwischen Wohnungs­ei­gen­tümern ist, ob und in welchem Umfang das gemein­schaft­liche Eigentum saniert werden soll. Die Motive der
Wohnungs­ei­gen­tümer sind oft sehr unter­schiedlich: Die einen möchten das Objekt in einem guten Zustand halten und laufend inves­tieren, während
die anderen z. B. aus finan­zi­ellen Gründen sehr zurück­haltend bei der Entscheidung für eine Sanierung sind.


Meist werden die Entschei­dungen für oder gegen eine Sanierung mehrheitlich getroffen. Offen war jedoch bisher die Frage, ob ein Anspruch auf Sanierung von einem einzelnen Wohnungs­ei­gen­tümer besteht.

Urteil des Bundes­ge­richtshofs Der Bundes­ge­richtshof hat nun mit Urteil vom 17.12.2014, AZ V ZR 9/14, entschieden, dass ein einzelner Wohnungs­ei­gen­tümer die Sanierung des gemein­schaft­lichen Eigentums verlangen kann, sofern diese zwingend erfor­derlich ist und sofort erfolgen muss. Für die Berück­sich­tigung finan­zi­eller Schwie­rig­keiten oder des Alters einzelner Wohnungs­ei­gen­tümer ist bei dieser Voraus­setzung kein Raum. Verzögern die übrigen Wohnungs­ei­gen­tümer die Beschluss­fassung über eine solche Maßnahme schuldhaft, können sie sich schadens­er­satz­pflichtig machen.

Sachverhalt In dem zugrunde liegenden Verfahren bestand die Wohnungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft aus einem Haus mit drei Eigen­tums­woh­nungen. Eine Keller­wohnung war wegen eines fehler­haften Umbaus durch den Vorbe­sitzer unbewohnbar geworden.

Die beklagte Partei war die jetzige Eigen­tü­merin der Wohnungen im Erd- und Dachge­schoss. Die klagende Partei erwarb die im Keller gelegene Wohnung im Jahr 2002 unter Ausschluss der Sachmän­gel­haftung zu einem Kaufpreis von 85.000 €. Diese weist seit dem Jahr 2008 einen Feuch­tig­keits­schaden auf und ist inzwi­schen unbewohnbar. Ursache hierfür sind in erster Linie Planungs­fehler bei dem Umbau der Keller- in Wohnräume und damit verbundene Baumängel, die das gemein­schaft­liche Eigentum betreffen.

Das Amtsge­richt hat die beklagte Partei – dem Antrag der klagenden Partei entspre­chend – verur­teilt, der antei­ligen Aufbringung der Kosten für die Sanierung der Keller­ge­schoss­wohnung durch die Wohnungs­ei­gen­tümer und (zu diesem Zweck) der Bildung einer Sonder­umlage von rund 54.500 € zuzustimmen sowie Schadens­ersatz aufgrund der verzö­gerten Renovierung der Keller­ge­schoss­wohnung zu zahlen.

Ferner hat es die Pflicht der beklagten Partei zum Ersatz künftiger Schäden der klagenden Partei festge­stellt. Auf die Berufung der beklagten Partei hat das Landge­richt das Urteil aufge­hoben und die Klage abgewiesen. Es war der Ansicht, die Kosten­be­lastung überschreite die „Opfer­grenze“ der betagten und finanz­schwachen beklagten Partei, deren Wohnein­heiten auch ohne die begehrte Sanierung nutzbar seien. Der unter anderem für das Wohnungs­ei­gen­tums­recht zuständige V. Zivil­senat des Bundes­ge­richtshofs hat das Urteil aufge­hoben.

Entschei­dungs­gründe Der V. Zivil­senat des Bundes­ge­richtshofs hat entschieden, dass die klagende Partei sowohl die Zustimmung zu der antei­ligen Kosten­tragung als auch zur Bildung der Sonder­umlage verlangen kann. Jeder Wohnungs­ei­gen­tümer kann die ordnungs­mäßige Instand­haltung und Instand­setzung des gemein­schaft­lichen Eigentums beanspruchen. Aller­dings haben die Wohnungs­ei­gen­tümer insoweit einen Gestal­tungs­spielraum; sie müssen das Gebot der Wirtschaft­lichkeit beachten und im Grundsatz auf die Leistungs­fä­higkeit der Wohnungs­ei­gen­tümer Rücksicht nehmen.

Deshalb sind sie berechtigt, Kosten und Nutzen einer Maßnahme gegen­ein­ander abzuwägen und nicht zwingend erfor­der­liche Maßnahmen ggf. zurück­zu­stellen. Anders liegt es aber dann, wenn – wie hier – die sofortige Instand­setzung zwingend erfor­derlich ist. Denn infolge der sanie­rungs­be­dürf­tigen Mängel am gemein­schaft­lichen Eigentum ist die Wohnung der klagenden Partei unbewohnbar. Für die Berück­sich­tigung finan­zi­eller Schwie­rig­keiten oder des Alters einzelner Wohnungs­ei­gen­tümer ist in solchen Fallkon­stel­la­tionen kein Raum. Dies liefe der notwen­digen Erhaltung von Wohnungs­ei­gen­tums­an­lagen zuwider. Zudem müsste die klagende Partei die Lasten des Wohnungs­ei­gentums tragen, obwohl sie es dauerhaft nicht nutzen könnte. Die Wohnungs­ei­gen­tümer müssen anteilig für die Sanie­rungs­kosten aufkommen, selbst wenn sie in erster Linie der Keller­ge­schoss­wohnung zugute­kommt.

Im Hinblick auf die Schadens­er­satz­an­sprüche hat der V. Zivil­senat die Sache an das Berufungs­ge­richt zurück­ver­wiesen. Entschieden hat er aber, dass eine Ersatz­pflicht der Wohnungs­ei­gen­tümer für solche Schäden an dem Sonder­ei­gentum in Betracht kommt, die dadurch entstehen, dass die gebotene Beschluss­fassung über die Vornahme zwingend erfor­der­licher Maßnahmen unter­bleibt. Eine Haftung kann dieje­nigen Wohnungs­ei­gen­tümer treffen, die schuldhaft entweder untätig geblieben sind oder gegen die erfor­der­liche Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben.

 

Bei Fragen sprechen Sie bitte Ihren zustän­digen Steuer­be­rater an.

 

 

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