Fachartikel & News

Immobi­li­en­verkauf: Gewinn mit Betongold

Hohe Nachfrage, geringes Angebot – in vielen Regionen können Unter­nehmer bei der Veräu­ßerung eines Gebäudes gutes Geld verdienen. Aller­dings lässt sich nur mit der richtigen steuer­lichen Gestaltung der Zugriff des Fiskus begrenzen.

Autor: Eva-Maria Neuthinger


Renate Rappold expan­diert und inves­tiert. Mit ihrem Mann führt sie die Autohaus Rappold GmbH in Blaufelden, einem Städtchen zwischen Bad Mergen­theim und Crailsheim. „Aktuell erweitern wir unser Geschäft mit einer sechs­stel­ligen Summe“, berichtet die Firmen­chefin stolz. Die Finan­zierung stemmt sie komplett aus eigenen Mitteln: „Um das Geld dafür zu bekommen, haben wir im vergan­genen Jahr unsere Tankstelle mit Gewinn veräußert.“ Weil es damals mehrere Inter­es­senten gab, entstanden Rappold keine Kosten für Makler oder Renovierung.

Immobilien bringen viel Geld Wunsch­gemäß lief auch die finan­zielle Gestaltung des Verkaufs. Da die Tankstelle zum Betriebs­ver­mögen gehörte, unterlag der Veräu­ße­rungs­gewinn der Steuer. Gemeinsam mit ihrem Steuer­be­rater fand Renate Rappold aber eine gute Lösung, um die sofortige volle Versteuerung zu vermeiden. Parallel zum Verkauf der Immobilie bildete sie für das geplante Autohaus-Bauvor­haben eine sogenannte Reinves­ti­ti­ons­rücklage. So kann sie den Gewinn aus dem Verkauf der Tankstelle im Endeffekt steuerneutral reali­sieren.

Wie die Kfz-Händlerin aus dem Fränki­schen stehen derzeit viele Unter­nehmer vor der Überlegung, Betongold abzustoßen und das Kapital für künftige private oder betrieb­liche Vorhaben einzu­setzen. Da die Immobi­li­en­nach­frage in vielen Regionen klar das Angebot übersteigt, lässt sich in guten Lagen ein hoher Preis und damit oft ein lukra­tiver Gewinn erzielen. Anleger suchen wegen der Euro- und Finanz­krise weiter einen sicheren Hafen für ihr Geld. Zudem bewegen sich die Finan­zie­rungs­zinsen nach wie vor auf einem histo­risch niedrigen Niveau. Auch dies wirkt sich positiv auf die Nachfrage aus. Angesichts dieser Entwicklung ist es für Immobi­li­en­ver­käufer wichtig, an das Thema Finanzamt zu denken. Weil der Fiskus gerne die Hand aufhält, entwi­ckeln clevere Firmen­chefs frühzeitig die passende Strategie, um bei einem geplanten Verkauf einer Immobilie möglichst Steuern zu sparen. Dabei gilt es grund­sätzlich zu unter­scheiden, ob das Objekt im Privat- oder im Betriebs­ver­mögen gehalten wird. Wichtig ist auch, wie es bisher genutzt wurde. Eine private Immobilie kann grund­sätzlich steuerfrei verkauft werden, wenn der Eigen­tümer sie ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat. Der auf ein Arbeits­zimmer entfal­lende Anteil am Veräu­ße­rungs­gewinn ist aller­dings zu versteuern, wenn die Herstel­lungs­kosten für diesen Raum zuvor als Betriebs­ausgabe abgesetzt wurden. Erzielte der Eigen­tümer mit der privaten Immobilie Erträge aus Vermietung und Verpachtung, ist der Verkaufs­gewinn einkom­men­steu­er­pflichtig. Das gilt, falls die Anschaffung oder Herstellung weniger als zehn Jahre zurück­liegt. Maßgebend ist das Datum der Beurkundung des Kaufver­trags. Die Höhe der Steuern hängt vom persön­lichen Einkom­men­steu­ersatz und vom Wertzu­wachs ab.

Vorsicht ist prinzi­piell geboten, wenn jemand in relativ kurzer Zeit mehrere Immobilien veräußert, die er zuvor in Privat­besitz gehalten hat. In diesem Fall unter­stellt das Finanzamt nämlich schnell einen sogenannten gewerb­lichen Grund­stücks­handel. Damit werden die Gewinne aus den Verkäufen steuer­pflichtig. Diese Steuer­falle droht bereits, wenn innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte angeschafft und veräußert werden.

Der Fiskus hält die Hand auf Wieder anders sieht es bei gemischt genutzten Immobilien aus. Besitzt ein Einzel­un­ter­nehmer etwa ein Gebäude, bei dem im Unter­ge­schoss sein Laden­ge­schäft und darüber eine Wohnung liegt, entscheidet die Nutzung über die Steuer­frage. Das Laden­lokal zählt automa­tisch zum notwen­digen Betriebs-, die Wohnung zum Privat­ver­mögen, wenn sie der Unter­nehmer ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat. Bei einem Verkauf unter­liegt der Veräu­ße­rungs­gewinn aus dem Verkauf des Ladens der Steuer, nicht aber der Veräu­ße­rungs­gewinn für die Wohnung. Ihr Anteil am Gewinn berechnet sich nach dem Verhältnis der Wohnfläche zur Gesamt­fläche. Voraus­setzung dafür ist, dass der Unter­nehmer die Räume zumindest in den letzten zwei Jahren zusam­men­hängend selbst genutzt hat. „Ein Leerstand in dieser Zeit reicht nicht aus“, erklärt dazu Richard Schmidt, Professor für Steuer­recht der Hochschule für Ökonomie & Management (FOM) in Essen.

Steuer­be­rater muss prüfen Mit diesen steuer­recht­lichen Details hat sich der Unter­nehmer Lothar Möschle beschäftigt, als er vergan­genes Jahr die Firma Söhnel Maschi­nenbau in Balts­manns­weiler bei Esslingen übernahm und gleich eine Immobilie an einem neuen Standort kaufte. Das Erdge­schoss nutzt er betrieblich. In der oberen Etage liegt eine Wohnung, die er bewohnt. Möschle weiß: „Auf einen Teil des Gewinns werden bei einem späteren Verkauf also vermutlich Steuern anfallen.“ Die Details hat er schon frühzeitig mit seinem Steuer­be­rater geklärt.

Ein hohes Risiko trägt, wer sich für eine Betriebs­auf­spaltung entscheidet. Dabei wird beispiels­weise eine betrieblich genutzte Immobilie im privaten Portfolio gehalten und an die eigene Firma vermietet, etwa eine GmbH. „Geschäfts­füh­rende Gesell­schafter sollten vorsichtig sein“, so Robert Lehleiter, Professor für Steuer­recht an der Hochschule für Technik und Wirtschaft in Dresden. Auch bei Patrick Spohn überwiegt Skepsis: „Zumeist ist Unter­nehmern davon abzuraten“, sagt der Professor für inter­na­tio­nales und natio­nales Steuer­recht an der Hochschule Pforzheim. Wird die Konstruktion beim Verkauf aufgelöst, werden aufge­deckte stille Reserven schlag­artig steuer­pflichtig. „Fehlt dann das Kapital, um die Forderung des Finanzamts zu bezahlen, steht im Extremfall die Existenz der Firma auf dem Spiel“, so Spohn.

Gewinne reinves­tieren … Zum Glück gewährt das Finanzamt den Unter­nehmern beim Verkauf einer betrieb­lichen Immobilie in bestimmten Fällen auch Steuer­vor­teile. Renate Rappold etwa nutzte die Reinves­ti­ti­ons­rücklage nach Paragraf 6b Einkom­men­steu­er­gesetz. Bei der Veräu­ßerung aufge­deckte stille Reserven lassen sich neutra­li­sieren, indem ein erzielter Gewinn auf andere neue Wirtschafts­güter – zum Beispiel den Bau einer weiteren Immobilie – übertragen wird. Entweder zieht das Unter­nehmen ihn sofort direkt von den Anschaf­fungs­kosten ab oder es bildet alter­nativ eine Rücklage für Inves­ti­tionen innerhalb der nächsten vier Jahre. Bei neu herge­stellten Gebäuden beträgt die Frist sechs Jahre, wenn bereits nach vier Jahren mit dem Bau des neuen Gebäudes begonnen wird.

Besonders günstige Regeln gelten, falls der Betrieb nach dem Immobi­li­en­verkauf aufge­geben wird. Unter­nehmer profi­tieren laut Paragraf 34 Abs. 3 Einkom­men­steu­er­gesetz einmal im Leben von einem ermäßigten Steuersatz auf außer­ge­wöhn­liche Einkünfte, die nicht mehr als insgesamt fünf Millionen Euro betragen. „Die Vorteile sind jedoch an bestimmte Vorgaben gebunden“, erläutert Professor Schmidt. Zum Beispiel muss der Firmenchef das 55. Lebensjahr vollendet haben und einen geson­derten Antrag beim Finanzamt stellen. Der reduzierte Steuersatz beträgt 56 Prozent des durch­schnitt­lichen Steuer­satzes auf das gesamte zu versteu­ernde Einkommen, mindestens 14 Prozent. Unter­liegt ein Unter­nehmer also im Schnitt einem Steuersatz von 40 Prozent, wird der Gewinn aus dem Immobi­li­en­verkauf mit etwa 22,4 Prozent besteuert. Zusätzlich gilt ein Freibetrag von 45.000 Euro, sofern der Gewinn den Betrag von 136.000 Euro nicht überschreitet. Liegt er höher, wird er abgeschmolzen.

…. oder Betrieb aufgeben? Für Renate Rappold war diese Sonder­re­gelung beim Verkauf ihrer Tankstelle
aller­dings kein Thema. Von einer Geschäfts­aufgabe ist sie noch weit entfernt. Im Gegenteil: „Mit der Moder­ni­sierung und Expansion, die sich aus dem Immobi­li­en­verkauf finan­zieren lässt, wollen wir das Unter­nehmen weiter auf Erfolgskurs steuern“, betont die Firmen­chefin.

Muster­rechnung

So berechnet sich die Einkom­men­steuer auf den Veräu­ße­rungs­gewinn


Ein Einzel­un­ter­nehmer nutzt seit fünf Jahren eine Immobilie privat und betrieblich. Im Erdge­schoss führt er ein Laden­lokal, erste Etage und Dachge­schoss hat er vermietet. Das Laden­lokal hält er im Betriebs­ver­mögen, die vermie­teten Wohnungen im Privat­ver­mögen. Er nutzt die aktuell gute Marktlage und verkauft die oberen Etagen anteilig für 310.000 Euro, wofür er 10.000 Euro in Maler­ar­beiten inves­tierte. Die Anschaf­fungs­kosten der Wohnungen abzüglich der geltend gemachten Abschrei­bungen betragen 200.000 Euro. Das Finanzamt rechnet so:

Verkaufs­erlös Wohnungen 310.000 Euro
abzüglich Veräu­ße­rungs­kosten (hier Maler­ar­beiten) 10.000 Euro
abzüglich Anschaf­fungs­kosten (abzüglich Abschrei­bungen) 200.000 Euro
steuer­pflich­tiger Gewinn 100.000 Euro
persön­licher Steuersatz 30 Prozent

Zu zahlende Einkom­men­steuer 30.000 Euro


Quelle: TRIALOG, Das Unter­neh­mer­ma­gazin Ihrer Berater und der DATEV, Heraus­geber: DATEV eG, Nürnberg, Ausgabe 01/2014

This is a unique website which will require a more modern browser to work! Please upgrade today!