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Private Grund­stücks­ver­äu­ßerung

Einkünfte aus sogenannten privaten Veräu­ße­rungs­ge­schäften gelten als sonstige Einkünfte im Sinne des Einkom­men­steu­er­rechts. Private Veräu­ße­rungs­ge­schäfte sind nach der gesetz­lichen Definition Veräu­ße­rungs­ge­schäfte bei Grund­stücken und Rechten, die den Vorschriften des bürger­lichen Rechts über Grund­stücke unter­liegen (z. B. Erbbau­recht, Mineral­ge­win­nungs­recht), bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräu­ßerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. Hieraus ergeben sich vielfältige Fragen, die nachfol­gender Aufsatz beant­wortet.


Veräu­ße­rungs­ge­gen­stand Grund­stück. Gegen­stand ist die Veräu­ßerung von Grund­stücken und von Rechten, die den Vorschriften des BGB über Grund­stücke unter­liegen. Hierzu zählen z. B. Erbbau­rechte, bestimmte Boden­schätze und Mineral­ge­win­nungs­rechte. Ein Nießbrauch, Wohnrecht oder Vorkaufs­recht sind hingegen nicht erfasst.

Ein Grund­stück ist nach der gesetz­lichen Definition der Grund und Boden.

Steuer­rechtlich bilden Grund und Boden einer­seits und aufste­hendes Gebäude anderer­seits zwei selbst­ständige Wirtschafts­güter. Die Vorschriften zur privaten Veräu­ßerung beziehen sich auch auf die Veräu­ßerung von Grund­stücken, also des Grund und Bodens.

Als Gegen­stand des Veräu­ße­rungs­ge­schäfts ist im Gesetz jedoch nicht der Begriff „Grund und Boden“ definiert, sondern der des „Grund­stücks“. Das Gebäude gehört zivil­rechtlich jedoch zu den wesent­lichen Bestand­teilen eines Grund­stücks und wird deshalb bei der Veräu­ßerung eines Grund­stücks erfasst.

„Veräu­ßerung“. Besteue­rungs­tat­be­stand ist nur die Veräu­ßerung eines Grund­stücks oder eines grund­stücks­gleichen Rechts innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung. Zentrale Begriffe sind daher „Anschaffung“ und „Veräu­ßerung“.

Die Anschaffung wird als entgelt­licher Erwerb eines Wirtschaftsguts von einem Dritten definiert. Keine Anschaffung ist der unent­gelt­liche Erwerb eines Wirtschaftsguts, z. B. durch Erbschaft, Vermächtnis oder Schenkung. Veräu­ßerung ist der der Anschaffung entge­gen­ge­setzte Vorgang.

Veräu­ße­rungs­frist. Zur Bestimmung des Zeitpunkts des obliga­to­ri­schen Rechts­ge­schäfts ist auf den Zeitpunkt des rechts­wirksam zustande gekom­menen Vertrags­ab­schlusses abzustellen, hier also auf die notarielle Beurkundung des Kauf- oder z. B. auch Tausch­ver­trages.

Maßgeblich für den Beginn der Frist ist die Anschaffung des Grund und Bodens und nicht die Fertig­stellung des Gebäudes.

Die steuer­schäd­lichen Fristen betragen für Grund­stücke zehn Jahre

Begüns­tigung von zu eigenen Wohnzwecken genutzten Wirtschafts­gütern. Unschädlich ist der Verkauf von Grund­stücken, wenn ein Grund­stück im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertig­stellung und Veräu­ßerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken verwendet wurde.

Der Verkauf ist auch dann unschädlich, wenn ein Grund­stück im Jahr der Veräu­ßerung und den beiden voran­ge­gan­genen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden ist. Das Grund­stück muss innerhalb der letzten drei Kalen­der­jahre zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden. Die Eigen­nutzung muss dabei aber nicht die vollen drei Kalen­der­jahre umfassen.

Wird das Grund­stück sowohl zu eigenen Wohnzwecken als auch zu anderen Zwecken (z. B. Vermietung) genutzt, unter­liegen die Einkünfte aus der Veräu­ßerung entspre­chend dem Anteil, der auf den zu eigenen Wohnzwecken genutzten Teil entfällt, nicht der Besteuerung.

Achtung: Ein Arbeits­zimmer dient nicht Wohnzwecken.

Veräu­ße­rungs­gewinn und Freigrenze. Steuer­pflich­tiger Veräu­ße­rungs­gewinn ist die Differenz zwischen dem Veräu­ße­rungs­preis einer­seits und den Anschaf­fungs- und Herstel­lungs­kosten des Wirtschaftsguts sowie den Werbungs­kosten anderer­seits.

Veräu­ße­rungs­preis ist der Wert, der bei der Veräu­ßerung des Wirtschaftsguts als Kaufpreis vereinbart und tatsächlich später auch gezahlt wird.

Als „Anschaf­fungs­kosten“ und „Herstel­lungs­kosten“ sind die Aufwen­dungen zu berück­sich­tigen, die der Steuer­pflichtige selbst getragen hat. Erhaltene Zuschüsse sind von den Anschaf­fungs- oder Herstel­lungs­kosten abzuziehen. Unter Umständen sind die Anschaf­fungs- oder Herstel­lungs­kosten um die Abschrei­bungen zu kürzen, was zu einer Gewinn­erhöhung führt. Abzuziehen sind hingegen Werbungs­kosten, z. B. Finan­zie­rungs­kosten.

Private Veräu­ße­rungs­ge­winne bleiben steuerfrei, wenn sie im jewei­ligen Veran­la­gungs­zeitraum 600 Euro nicht übersteigen. Bei der Zusam­men­ver­an­lagung von Ehegatten stehen die Freigrenzen von 512 € bzw. 600 € jedem Ehegatten gesondert zu.

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