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Mietrechts­reform tritt am 01.04.2013 in Kraft

Am 01.02.2013 hat der Bundesrat das Mietrechts­än­de­rungs­gesetz verab­schiedet. Grund­sätzlich gilt das neue Mietrecht auch für alte Mietver­hält­nisse, die vor dem 01.04.2013 geschlossen worden sind. Eine Übergangs­re­gelung gilt für Moder­ni­sie­rungs­maß­nahmen, für die es beim bishe­rigen Recht bleibt, wenn die gesetzlich gebotene Mitteilung vor dem 01.04.2013 zugegangen ist oder der Vermieter mit der Ausführung der Maßnahme bis zum 01.04.2013 begonnen hat.


Das Gesetz betrifft die Bereiche energe­tische Moder­ni­sierung von Wohnraum, Förderung des Contracting, die Bekämpfung des Mietno­ma­dentums und den Kündi­gungs­schutz bei der Umwandlung von Miet- in Eigen­tums­woh­nungen. Nachfol­gender Aufsatz stellt die wichtigsten Neuerungen dar.

Energe­tische Moder­ni­sierung von Wohnraum. Die Vorschriften über die Duldung von Erhal­tungs- und Moder­ni­sie­rungs­maß­nahmen wurden umfang­reich angepasst. Von erheb­licher Bedeutung ist der neu geschaffene Tatbe­stand der „energe­ti­schen Moder­ni­sierung“. Umfasst sind Maßnahmen, die zur Einsparung von Endenergie in Bezug auf die Mietsache beitragen, etwa die Dämmung der Gebäu­de­hülle oder der Einsatz von Solar­technik für die Warmwas­ser­be­reitung. Rein klima­schüt­zende Maßnahmen oder Maßnahmen wie die Instal­lation einer Fotovol­ta­ik­anlage auf dem Dach, deren Strom der Vermieter in das öffent­liche Stromnetz einspeist, muss der Mieter zwar dulden. Sie berech­tigen aber nicht zur
Mieterhöhung.

Das Recht zur Mietmin­derung wegen Beein­träch­ti­gungen im Zusam­menhang mit der Durch­führung von Moder­ni­sie­rungs­maß­nahmen wird erheblich einge­schränkt. Für einen Zeitraum von drei Monaten soll es nicht mehr zu einer Mietmin­derung kommen. Auch in Zukunft werden die Kosten von Moder­ni­sie­rungs­maß­nahmen mit jährlich maximal elf Prozent auf die Miete umgelegt werden können. Kosten für Erhal­tungs­auf­wen­dungen, die mit Moder­ni­sie­rungen verbunden sind, berech­tigen hingegen auch weiterhin nicht zur Mieterhöhung.

Bisher konnte sich der Beginn von Moder­ni­sie­rungs­maß­nahmen verzögern, wenn der Mieter vorträgt, dass die gesetzlich vorge­sehene Umlage von Moder­ni­sie­rungs­kosten eine für ihn unzumutbare wirtschaft­liche Härte sei. Zukünftig wird die zu erwar­tende Mieterhöhung den Mieter nicht mehr berech­tigen, die Duldung der Maßnahme zu verweigern. Dies spielt künftig nur noch bei der Überprüfung der Berech­tigung der Mieterhöhung eine Rolle.

Die formalen Anfor­de­rungen an die Begrün­dungs­pflichten des Vermieters bei Moder­ni­sie­rungen werden gesenkt, um überzogene Anfor­de­rungen zu vermeiden. Will der Vermieter z. B. neue Fenster einbauen, ist eine Bekanntgabe der Wärme­durch­gangs­ko­ef­fi­zi­enten der alten Fenster nicht mehr erfor­derlich. Statt­dessen kann er hierzu künftig auf anerkannte Pauschal­werte wie z. B. die „Bekannt­ma­chung der Regeln zur Daten­auf­nahme und Daten­ver­wendung im Wohnge­bäu­de­be­stand“ des Bundes­mi­nis­te­riums für Verkehr, Bau und Stadt­ent­wicklung vom 30.07.2009 Bezug nehmen, um die Energie­ein­sparung durch Vergleich mit dem Wärme­durch­gangs­ko­ef­fi­zi­enten der neuen Fenster, die den Angaben des Herstellers entnommen werden können, darzu­legen.

In diesem Zusam­menhang ist zu den zur Bestimmung der ortsüb­lichen Vergleichs­miete heran­zu­zie­henden Wohnwert­merk­malen Art, Größe, Ausstattung, Beschaf­fenheit und Lage als weiteres Merkmal die „energe­tische Ausstattung und Beschaf­fenheit“ einge­führt worden.

Förderung des Wärme­con­tracting. Die Einführung von Wärme­con­tracting wird gesetzlich geregelt. Das Wärme­con­tracting wird als gewerb­liche Wärme­lie­ferung durch ein spezia­li­siertes Unter­nehmen definiert. Hat der Mieter die Betriebs­kosten für Wärme oder Warmwasser zu tragen und stellt der Vermieter die Versorgung von der Eigen­ver­sorgung auf die eigen­ständig gewerb­liche Lieferung durch einen Wärme­lie­fe­ranten um, so hat der Mieter die Kosten der Wärme­lie­ferung als Betriebs­kosten zu tragen, wenn zwei Voraus­set­zungen erfüllt sind:

Die Wärme wird mit verbes­serter Effizienz entweder aus einer vom Wärme­lie­fe­ranten errich­teten neuen Anlage oder aus einem Wärmenetz geliefert und die Kosten der Wärme­lie­ferung übersteigen nicht die Betriebs­kosten für die bisherige Eigen­ver­sorgung mit Wärme und Warmwasser.

Bekämpfung des Mietno­ma­dentums. Gegen das sogenannte Mietno­ma­dentum soll durch neue Verfah­rens­regeln verbessert vorge­gangen werden können: Um das wirtschaft­liche Risiko des Vermieters zu begrenzen, sind Räumungs­pro­zesse zukünftig schneller als andere Zivil­pro­zesse durch­zu­führen. Sie sind vorrangig zu termi­nieren; die Fristen zur Stellung­nahme für die Parteien sind auf das unbedingt Notwendige zu reduzieren. Wird eine Räumungs­klage mit einer Zahlungs­klage aus demselben Rechts­ver­hältnis verbunden, kann das Prozess­ge­richt auf Antrag des Klägers anordnen, dass der Beklagte wegen der Geldfor­de­rungen, die nach Rechts­hän­gigkeit der Klage fällig geworden sind, Sicherheit zu leisten hat. Damit soll verhindert werden, dass der Vermieter durch das Gerichts­ver­fahren einen wirtschaft­lichen Schaden erleidet, weil der Mieter am Ende des Prozesses nicht mehr in der Lage ist, die während des Prozesses aufge­lau­fenen Mietschulden zu bezahlen.

Hat ein Vermieter vor Gericht ein Räumungs­urteil erstritten, soll der Gerichts­voll­zieher die Wohnung räumen können, ohne gleich­zeitig die Wegschaffung und Einla­gerung der Gegen­stände in der Wohnung durch­zu­führen. Die Räumung kann also darauf beschränkt werden, den Schuldner aus dem Besitz der Wohnung zu setzen. Auf diese Weise fällt kein Kosten­vor­schuss für Abtransport und Einla­gerung der in der Wohnung verblei­benden Gegen­stände an. Die Haftung des Vermieters für die vom Schuldner zurück­ge­las­senen Gegen­stände wird auf Vorsatz und grobe Fahrläs­sigkeit begrenzt.

Proble­ma­tisch war bisher der Fall, dass z. B. im Zeitpunkt der Vollstre­ckung des Räumungs­ur­teils dritte Personen behauptet haben, Unter­mieter der Wohnung zu sein. Zukünftig wird unter bestimmten Voraus­set­zungen eine Räumung auch möglich sein, wenn der Vermieter gegen diese Personen keine Räumungs­klage erhoben und keinen Titel erwirkt hat.

Kündi­gungs­schutz bei der Umwandlung von Miet- in Eigen­tums­woh­nungen. Wenn Miets­häuser in Wohnei­gentum umgewandelt und die Wohnungen schließlich veräußert werden, war ein Schutz vor Eigen­be­darfs­kün­di­gungen für drei Jahre vorge­sehen. Es wird nun klarge­stellt werden, dass die Kündi­gungs­be­schränkung auch gilt, wenn der Wohnraum nach Überlassung an den Mieter an eine Perso­nen­ge­sell­schaft oder Erwer­ber­mehrheit veräußert wurde.

Fazit. Der Gesetz­geber hat mit der Mietrechts­reform einige bisher umstrittene Frage­stel­lungen klarge­stellt und gesetz­liche Lücken geschlossen. Die Mietrechts­reform ist zudem eher vermie­ter­freundlich gestaltet. Dies wird teilweise scharf kriti­siert.

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