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Vermietung an Angehörige

Wer eine Wohnung oder ein Haus billiger als am Markt üblich (an Angehörige) vermietet, kann damit in großem Umfang Steuern sparen. Die Regelungen hierzu waren sehr kompli­ziert und wurden von der Finanz­ver­waltung kritisch betrachtet. Durch eine Neure­gelung durch das Steuer­ver­ein­fa­chungs­gesetz 2011 ist die verbil­ligte Vermietung (an Angehörige) ab dem Veran­la­gungs­zeitraum nun deutlich verein­facht worden.


Vermietung an Angehörige. Zunächst ist darauf hinzu­weisen, dass die Regelungen nicht auf den Bereich der Vermietung an nahe Angehörige beschränkt sind. Statt­dessen kann auch der an Fremde vermie­tende Steuer­pflichtige hiervon betroffen sein, falls er verbilligt vermietet. In der Praxis hat sich bisher jedoch gezeigt, dass nur die Vermietung an nahe Angehörige eine besondere Bedeutung in diesen Zusam­men­hängen hatte. Als nahe Angehörige gelten insbe­sondere Ehegatten, Eltern und Kinder, Großeltern und Enkel­kinder, Schwie­ger­eltern und Schwie­ger­kinder, Geschwister sowie Verschwä­gerte.

Voraus­set­zungen für steuer­liche Anerkennung. Grund­vor­aus­setzung für die steuer­recht­liche Anerkennung von Vertrags­ver­hält­nissen zwischen nahen Angehö­rigen waren in der Vergan­genheit und werden auch in der Zukunft sein, dass die Verträge bürgerlich-rechtlich wirksam vereinbart worden sind und sowohl die Gestaltung als auch die tatsäch­liche Durch­führung des Verein­barten dem zwischen Fremden Üblichen entsprechen. Die Frage, was zwischen Fremden üblich ist, beinhaltet dabei nicht eine verbil­ligte Vermietung. Diese ist vielmehr Bestandteil der Prüfung der Einkünf­te­er­zie­lungs­ab­sicht. Die Einkünf­te­er­zie­lungs­ab­sicht ist zentraler Punkt der oben bereits erwähnten Neure­gelung.

Bisherige Rechtslage.Die Einkünf­te­er­zie­lungs­ab­sicht stand bis zum 31.12.2011 in Abhän­gigkeit vom Verhältnis der verbil­ligten Miete zur ortsüb­lichen Miete. Die ortsüb­liche Markt­miete bezog sich dabei auf die Warmmiete, also inklusive der Neben­kosten. Betrug die Miete weniger als 56 % (bis einschließlich 2003: 50 %) der ortsüb­lichen Markt­miete, so war das Mietver­hältnis zwingend aufzu­teilen in einen entgelt­lichen und einen unent­gelt­lichen Teil. Werbungs­kosten konnten nur anteilig im Verhältnis der tatsäch­lichen Miete zur ortsüb­lichen Markt­miete abgesetzt. Erreichte die Miete z. B. nur 40 Prozent des ortsüb­lichen Niveaus, konnten auch nur 40 Prozent der Wohnungs­kosten berück­sichtigt werden.

Betrug die Miete mindestens 56 % (bis einschließlich 2003: 50 %), aber weniger als 75 % der ortsüb­lichen Markt­miete, so war eine Überschuss­pro­gnose auf 30 Jahre zu erstellen. War das Ergebnis dieser Prognose positiv, so konnten die Werbungs­kosten in voller Höhe angesetzt werden, andern­falls trat die gleiche Rechts­folge (antei­liger Ansatz der Werbungs­kosten) ein wie bei Mietein­nahmen bis zu 56 % der ortsüb­lichen Markt­miete. Bei einer Miete ab 75 % der ortsüb­lichen Markt­miete konnte bei einer Vermietung grund­sätzlich von einer Einkünf­te­er­zie­lungs­ab­sicht ausge­gangen werden. In diesem Fall wurden die Werbungs­kosten in voller Höhe in Ansatz gebracht. Neben der Frage nach der ortsüb­lichen Miete, bot regel­mäßig die Überschuss­pro­gnose Streit­po­tenzial mit der Finanz­ver­waltung. Die Überschuss­pro­gnose beruhte für den Progno­se­zeitraum von 30 Jahren auf Schät­zungen der zu erwar­tenden Einnahmen und Werbungs­kosten.

Rechtslage ab 2012. Ab 2012 entfällt eine solche Überschuss­pro­gnose komplett. Nach der Neure­gelung durch das Steuer­ver­ein­fa­chungs­gesetz 2011 gilt die Wohnraum­ver­mietung nun als vollent­geltlich, wenn die Miete mindestens 66 % der ortsüb­lichen Miete beträgt. In diesem Fall können Werbungs­kosten im Zusam­menhang mit der verbil­ligten Vermietung vollständig abgezogen werden. Liegt die Miete unter der 66- %-Grenze, handelt es sich um eine teilent­gelt­liche Vermietung und Werbungs­kosten können nur anteilig abgezogen werden. In der Diskussion mit der Finanz­ver­waltung spielt daher zukünftig nur die Höhe der ortsüb­lichen Markt­miete eine Rolle.

Fazit. Die Neure­ge­lungen bieten mehr Rechts­si­cherheit. Insbe­sondere der Wegfall der Überschuss­pro­gnose ist zu begrüßen. Es sind jedoch weiterhin wichtige Punkte zu beachten, z. B. muss das Mietver­hältnis weiterhin fremd­üblich sein. Weiterhin ist die Ermittlung der ortsüb­lichen Miete auch in Zukunft ein möglicher Streit­punkt. Hier sollte nach Möglichkeit auf einen aktuellen Mietspiegel zurück­ge­griffen werden.

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