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Die Vermietung von zeitweise selbst­ge­nutzten Ferien­woh­nungen

Eine eigene Ferien­wohnung am Lieblings­ur­laubsort stellt für viele Menschen einen reali­sier­baren Traum dar. Die Wenigsten können die Wohnung aller­dings das ganze Jahr über nutzen. So bietet es sich an, die Ferien­wohnung einfach in ungenutzten Zeiträumen an Urlaubs­gäste zu vermieten. Dies hat den Vorteil, dass ein Teil der Kosten durch die Einnahmen wieder herein­geholt werden kann. Doch es gibt noch einen weiteren Vorteil: Besteht eine Überschuss­erzie­lungs­ab­sicht, so lassen sich die Kosten der Wohnung auch noch steuerlich geltend machen.


Vermietung einer Ferien­wohnung. Grund­sätzlich sind die Einnahmen aus der Vermietung einer Ferien­wohnung als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung einkom­men­steu­er­pflichtig. Dies hat zur Folge, dass die damit in Zusam­menhang stehenden Kosten als Werbungs­kosten geltend gemacht werden können. In Frage kommen hier Abschrei­bungen auf den Kaufpreis, Kosten für Renovie­rungen und Repara­turen aber auch Zahlungen für Versi­che­rungen oder Makler­ge­bühren für die Vermietung. Entscheidend für die Steuer­barkeit und damit auch für die Abzugs­fä­higkeit der Werbungs­kosten ist aber, dass eine Überschuss­erzie­lungs­ab­sicht bei der Vermietung besteht. Der Steuer­pflichtige muss also dem Finanzamt glaubhaft machen, dass er beabsichtigt, mit der Vermietung Überschüsse der Einnahmen über die Werbungs­kosten zu erzielen und nicht nur mit den anfal­lenden Kosten seine Steuerlast aus übrigen Einkünften verringern zu wollen. Dieser Nachweis gelingt bei einer ausschließlich vermie­teten und nicht selbst genutzten Wohnung typischer­weise recht einfach. So reicht z.B. eine Übertragung der Vermietung an einen Vermittler und eine vertraglich ausge­schlossene Selbst­nutzung für diesen Nachweis aus. Eine weitere Möglichkeit die Überschuss­erzie­lungs­ab­sicht zu belegen, ist, dass der Steuer­pflichtige seine Ferien­wohnung zumindest über die durch­schnitt­liche Vermie­tungs­dauer des Ferien­ortes an Ferien­gäste vermietet.

Zeitweise Selbst­nutzung der Ferien­wohnung. Kompli­zierter wird die Thematik, wenn der Vermieter seine Wohnung selbst nutzt. Unter den Begriff der Selbst­nutzung fällt nicht nur die eigene Verwendung für sich selbst sondern auch die unent­gelt­liche Überlassung an Dritte. Die teilweise Selbst­nutzung stellt grund­sätzlich ein Beweis­an­zeichen für eine auch private nicht mit der steuer­lichen Einkünfts­er­zielung zusam­men­hän­genden Veran­lassung der mit der Wohnung entste­henden Aufwen­dungen dar. In diesem Fall muss der Steuer­pflichtige zum Nachweis der Überschuss­erzie­lungs­ab­sicht objektive Umstände vortragen, die genau diese Absicht belegen. Typischer­weise wird dann eine Total­pro­gnose erstellt, die die Einnahmen aus der Vermietung den Werbungs­kosten gegen­über­stellt, die auf die Zeiträume entfallen, in denen die Ferien­wohnung tatsächlich an Ferien­gäste vermietet oder zur Vermietung angeboten und bereit­ge­halten wird. Die Kosten, die auf die nicht steuerbare Selbst­nutzung entfallen, zählen hier nicht mit herein. Kosten, die sowohl durch die Selbst­nutzung als auch durch die Zeit der Vermietung veran­lasst sind, wie z.B. Schuld­zinsen für ein Darlehen für die Wohnung, Grund­be­sitz­ab­gaben, Abschrei­bungen oder auch Versi­che­rungs­bei­träge, müssen im Verhältnis der Zeiträume der jewei­ligen Nutzung zuein­ander aufge­teilt werden. Ergibt die Prognose einen Überschuss, so ist die Vermietung grund­sätzlich steuerbar, so dass die Kosten der Wohnung erstmal prinzi­piell abzugs­fähig sind. Ist die Überschuss­pro­gnose negativ, so scheidet ein steuer­licher Abzug der Kosten im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung leider aus.

Werbungs­kos­ten­abzug für eine zeitweise selbst genutzte Ferien­wohnung. Ist die Total­über­schuss­pro­gnose positiv ausge­fallen, so müssen die Kosten, die durch die Ferien­wohnung veran­lasst sind in einen abzugs­fä­higen und einen nicht abzugs­fä­higen Part aufge­teilt werden. Die Aufwen­dungen, die für die Zeit der Vermietung bzw. für die diesbe­züg­liche Bereit­haltung anfallen, sind abzugs­fähig, während Kosten für die Zeit der Privat­nutzung nicht abzugs­fähig sind. Grund­sätzlich geschieht die Zuordnung bzw. Aufteilung nach den gleichen Grund­sätzen wie bei der Total­über­schuss­pro­gnose, die im zweiten Abschnitt darge­stellt wurde. Leerstands­zeiten werden grund­sätzlich im Wege der Schätzung nach dem Verhältnis der Selbst­nutzung zur tatsäch­lichen Vermietung aufge­teilt, wenn eine Selbst­nutzung der Ferien­wohnung jederzeit möglich ist. Ist die Ermittlung der Selbst­nutzung nicht möglich, werden die Leerstands­zeiten und die damit verbun­denen Kosten zu je 50 Prozent der Privat­nutzung und der Vermietung zugeordnet. Hat der Steuer­pflichtige die Selbst­nutzung vertraglich zeitlich beschränkt, wie z.B. durch eine Vermietung durch einen Vermittler, ist nur die vorbe­haltene Zeit der Selbst­nutzung zuzurechnen, während im Übrigen die Leerstandszeit der Vermietung zuzuordnen ist, so dass die damit zusam­men­hän­genden Kosten grund­sätzlich als Werbungs­kosten abziehbar sind.

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