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Sind Immobilien- und Grund­stücks­ver­käufe steuer­pflichtig?

Nicht immer ist es heutzutage noch möglich das eigens gebaute Haus und das dazuge­hörige Grund­stück ein Leben lang zu behalten. Stetig wachsende beruf­liche Anfor­de­rungen an die eigene Mobilität aber auch diverse unvor­her­ge­sehene Vorkomm­nisse können schnell einen Verkauf des Eigen­heims nach sich ziehen. Des Weiteren kann sich ein An- und späterer Verkauf von Grund­stücken durchaus aber auch finan­ziell lohnen, denn Randge­biete von Großstädten, die früher nur kleine unattraktive Dörfer waren, entwi­ckeln sich schnell zu bevor­zugten Einzugs­ge­bieten mit hohen Grund­stücks­preisen. Doch müssen eventuelle Gewinne hieraus auch versteuert werden?


Grund­sätzlich unter­scheidet man bei Grund­stücks­ver­käufen steuerlich die private Vermö­gens­ver­waltung und den gewerb­lichen Grunstücks­handel.

Die private Vermö­gens­ver­waltung. So lange sich die Grund­stücks­ver­käufe in bestimmten Grenzen halten, liegt zumindest keine gewerb­liche Tätigkeit vor, sondern eine private Vermö­gens­ver­waltung. Dies hat z.B. den Vorteil, dass keine Gewer­be­steuer auf die Gewinne aus den Verkäufen anfällt.

Doch auch wenn keine gewerb­liche Tätigkeit vorliegt, können die Grund­stücks­ver­äu­ße­rungen trotzdem als private Veräu­ße­rungs­ge­schäfte einkom­men­steu­er­pflichtig sein. Liegen aller­dings zwischen An- und Verkauf des Grund­stücks mehr als 10 Jahre, so ist ein ggf. entstan­dener Gewinn aus der Grund­stücks­ver­äu­ßerung grund­sätzlich einkom­men­steu­erfrei. Ebenfalls steuer­be­freit ist ein Überschuss, falls das Grund­stück im Zeitraum zwischen Anschaffung bzw. Errichtung und Veräu­ßerung ausschließlich eigenen Wohnzwecken diente. Genauso verhält es sich, wenn das Objekt im Jahr der Veräu­ßerung und in den beiden voran­ge­gan­genen Jahren für eigene Wohnzwecke genutzt wurde. Liegen keine dieser Befrei­ungs­tat­be­stände vor, ist ein etwaiger Überschuss des Veräu­ße­rungs­preises über die Anschaf­fungs- und Veräu­ße­rungs­kosten grund­sätzlich als privates Veräu­ße­rungs­ge­schäft zu versteuern.

Der gewerb­liche Grund­stücks­handel. Werden innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Grund­stücke o.ä. Objekte wie z.B. Eigen­tums­woh­nungen oder Häuser verkauft und betrug die Zeitspanne zwischen Ankauf bzw. Errichtung und Verkauf nicht mehr als fünf Jahre, so liegt grund­sätzlich ein gewerb­licher Grund­stücks­handel vor.

Dies hat zur Folge, dass der Steuer­pflichtige Einkünfte aus Gewer­be­be­trieb aus den Grund­stücks­ver­käufen erzielt und auf die anfal­lenden Gewinne sowohl Einkommen- als auch Gewer­be­steuer zahlen muss.

Die genannten Grenz­werte von drei Objekten und fünf Jahren sind jedoch keine starren Grenzen. So kann der Steuer­pflichtige nachweisen, dass er die Grund­stücke stets ohne Veräu­ße­rungs­ab­sicht erworben hat, so dass bei nachvoll­zieh­barer Darlegung der Gründe auch bei Nicht­ein­haltung der Grenzen kein gewerb­licher Grund­stücks­handel vorliegen kann. Aller­dings wird in der Praxis dieser Nachweis regel­mäßig nur sehr schwer möglich sein, da die Finanz­ver­waltung z.B. das Unter­schreiten der Fünf-Jahres-Grenze zwischen An- und Verkauf (den so genannten engen zeitlichen Zusam­menhang) als bedingte Veräu­ße­rungs­ab­sicht bereits beim Ankauf inter­pre­tiert. Der Steuer­pflichtige kann sich hierbei auch nicht darauf berufen, dass die Verkaufs­ab­sicht erst wegen späterer Finan­zie­rungs­schwie­rig­keiten und zu hoher finan­zi­eller Belas­tungen gefasst worden sei. Anderer­seits kann auch bei von Anfang an vorlie­gender Veräu­ße­rungs­ab­sicht ein gewerb­licher Grund­stücks­handel vorliegen, obwohl die Drei-Objekt-Grenze nicht überschritten oder das Fünf-Jahres-Limit nicht unter­schritten ist. Dies ist z.B. dann der Fall, wenn bereits bei vor Bebauung eines vom Veräu­ßerer zu errich­tenden Gebäudes mit Grund­stück an den Käufer verkauft wird.

Weiterhin gilt es zu beachten, dass unter Umständen auch Grund­stücke in die Prüfung der Drei-Objekt-Grenze mit einbe­zogen werden müssen, die im Wege der vorweg­ge­nom­menen Erbfolge oder durch Schenkung übertragen worden sind.

Fazit. Die Besteuerung von Veräu­ße­rungs­ge­winnen bei Grund­stücken ist ein äußerst schwie­riges und detail­reiches Feld der steuer­lichen Recht­spre­chung. Der vorlie­gende Artikel kann hierüber nur einen schemen­haften Ausblick über die Vielfält­gikeit geben. Konsul­tieren Sie daher unbedingt Ihren Steuer­be­rater, falls Sie beabsich­tigen sich von Grund­besitz zu trennen.

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