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Energe­tische Sanie­rungs­maß­nahmen an Wohnge­bäuden

Deutschland hat sich das Ziel gesetzt, die Treib­haus­gas­emis­sionen bis 2020 um 40 Prozent und entspre­chend der Zielsetzung der Indus­trie­staaten bis 2050 um mindestens 80 Prozent zu senken.


Erhebliche Poten­ziale zur Energie- und CO2-Einsparung werden insbe­sondere im Gebäu­de­be­reich bzw. -bestand gesehen. Mit dem Geset­zes­entwurf der Bundes­re­gierung vom 06.06.2011 sollen zusätz­liche Anreize zur energe­ti­schen Gebäu­de­sa­nierung geschaffen werden. Während der Bundestag den Geset­zes­entwurf am 30.06.2011 beschlossen hat, verwei­gerte der Bundesrat am 08.07.2011 seine Zustimmung. Es ist daher offen, ob der Geset­zes­entwurf umgesetzt werden wird. Auf Antrag des Landes Baden-Württemberg hat der Bundesrat am 23. September den Vermitt­lungs­aus­schuss angerufen. Alter­nativ steht ein Förder­pro­gramm der KfW-Bank für zinsgünstige Kredite zur Dispo­sition.

Steuer­liche Förderung von energe­ti­schen Sanie­rungs­maß­nahmen. Der Geset­zes­entwurf sieht eine steuer­liche Förderung von energe­ti­schen Sanie­rungs­maß­nahmen an Gebäuden vor. Die Förderung bezieht sich – wie die vergleich­baren Förder­pro­gramme durch die Banken­gruppe der KfW – auf Wohnge­bäude. Gefördert werden Gebäude, die vor 1995 gebaut wurden. Die Förderung wird zielge­richtet ausge­staltet. Sie stellt auf das energe­tische Ergebnis der durch­ge­führten Baumaß­nahmen ab und setzt voraus, dass durch die jewei­ligen Maßnahmen der Energie­bedarf des Gebäudes erheblich verringert wird. Dies ist durch die Beschei­nigung eines Sachver­stän­digen nachzu­weisen. Die Aufwen­dungen für die Maßnahmen werden im Falle einer Einkunfts­er­zielung über zehn Jahre im Rahmen der jewei­ligen Einkunftsart abgeschrieben. Steuer­pflichtige, die das Objekt selbst nutzen, können die Aufwen­dungen wie Sonder­aus­gaben in gleicher Weise geltend machen.

Abset­zungs­mög­lich­keiten von Vermietern. Vermieter sollen über einen Zeitraum von zehn Jahren jährlich 10 % des Herstel­lungs­auf­wands als erhöhte Abset­zungen bei den Werbungs­kosten zu den Mietein­künften geltend machen können. Sofern die Mietim­mo­bilie im Betriebs­ver­mögen ist, mindert die AfA entspre­chend den Gewinn.

Abset­zungs­mög­lich­keiten bei selbst genutzten Immobilien. Besitzer von selbst genutzten Häusern oder Eigen­tums­woh­nungen dürfen an einem eigenen Gebäude im Kalen­derjahr des Abschlusses der energe­ti­schen Sanie­rungs­maß­nahme und in den folgenden 9 Kalen­der­jahren jeweils bis zu 10 Prozent wie Sonder­aus­gaben abziehen. Neben nachträg­lichen Herstel­lungs­kosten sollen auch Sanie­rungs­auf­wen­dungen, die steuer­rechtlich Erhal­tungs­auf­wen­dungen darstellen, steuerlich gefördert werden. Denn anders als bei Steuer­pflich­tigen, die ihre Gebäude zur Einkunfts­er­zielung nutzen, sind Erhal­tungs­auf­wen­dungen an einem Gebäude bei Selbst­nutzern grund­sätzlich einkom­men­steu­er­rechtlich irrelevant.

Details. Energe­tische Sanie­rungs­maß­nahmen werden bei solchen Gebäuden gefördert, bei denen mit der Herstellung des Gebäudes vor dem 1. Januar 1995 begonnen wurde. Zu den begüns­tigten Immobilien gehören im Inland belegene und zu Wohnzwecken verwendete Gebäude, Gebäu­de­teile, Eigen­tums­woh­nungen und im Teilei­gentum stehende Räume. Durch die Sanie­rungs­maß­nahmen muss insbe­sondere der Energie­bedarf des Gebäudes erheblich verringert werden und der Wärme­verlust darf bestimmte Grenzen nicht überschreiten. Gefördert werden Baumaß­nahmen, mit denen insbe­sondere erreicht wird, dass das Gebäude einen Primär­ener­gie­bedarf von 85 Prozent eines zum Zeitpunkt des Beginns der Maßnahme vergleich­baren Neubaus nicht überschreitet. Wie bei den vergleich­baren Sanie­rungs­pro­grammen des Bundes durch die KfW-Banken­gruppe ist Voraus­setzung für die Geltend­ma­chung der erhöhten Abset­zungen, dass eine sachkundige Person im Sinne des § 21 EnEV die Voraus­set­zungen des Satzes 1 bestätigt. Um staat­liche Doppel­för­derung zu vermeiden, gibt es die neuen steuer­lichen Privi­legien nur, wenn für die Maßnahmen keine erhöhten Abset­zungen nach den Regeln für Objekte in Sanie­rungs­ge­bieten oder für Baudenk­mäler gewährt werden und es sich nicht um öffentlich geför­derte Maßnahmen handelt. Das sind beispiels­weise zinsver­bil­ligte Darlehen und steuer­freie Zuschüsse nach anderen Förder­pro­grammen (z. B. KfW-Darlehen). Die neue Vergüns­tigung kann nicht mit einer Förderung nach dem Inves­ti­ti­ons­zu­la­gen­gesetz oder der ehema­ligen Eigen­heim­zulage kombi­niert werden. Die Förder­vor­aus­set­zungen bei Gebäuden, die zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden, sind auch dann erfüllt, wenn ihre Teile unent­geltlich von Dritten bewohnt werden.

Fazit. Die vorge­se­henen Regelungen sind sehr erfreulich – sollten diese doch noch verab­schiedet werden. Gefördert werden Baumaß­nahmen, die nach dem 31. Dezember 2011 begonnen werden. Hausei­gen­tümer sollten also noch einige Monate warten, bevor sie energe­tische Sanie­rungs­maß­nahmen in Auftrag geben.

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